Frazionamento immobiliare: un'opportunità di investimento in crescita
Il frazionamento immobiliare sta guadagnando sempre più interesse da parte degli investitori immobiliari. Questa strategia di investimento consente agli investitori di acquistare un’unica proprietà e di suddividerla in più unità più piccole vendibili o affittabili singolarmente, massimizzando, così, i rendimenti e diversificando il loro portafoglio di investimenti.
Nota anche come suddivisione immobiliare o subdividing, questa pratica può essere applicata ad una vasta gamma di proprietà, tra cui:
- proprietà commerciali: negozi, uffici, spazi per attività commerciali;
- proprietà residenziali: villette, case a schiera, appartamenti;
- proprietà industriali: magazzini, capannoni, laboratori.
Processo di frazionamento immobiliare: come funziona?
Il frazionamento immobiliare è un procedimento complesso ed articolato in diverse fasi, ognuna delle quali richiede precisione ed attenzione. Prevede una stretta collaborazione con professionisti del settore, al fine di garantire che le unità frazionate vengano completate correttamente e che soddisfino le aspettative di mercato.
La prima fase consiste in un’analisi preliminare, ovvero l’identificazione di un’unità immobiliare adatta al frazionamento. Una volta appurati i requisiti legali e strutturali necessari, viene svolta una verifica approfondita della fattibilità urbanistica e catastale, assicurandosi che il processo di frazionamento non violi le normative vigenti. Successivamente, è necessario presentare progetti dettagliati alle autorità locali e dimostrare che tutte le modifiche previste rispettino le normative urbanistiche; le approvazioni possono includere modifiche catastali e permessi di costruzione.
Si passa, poi, alla suddivisione fisica dell’immobile: ciò include eventuali modifiche strutturali, la costruzione di muri divisori e l’installazione di servizi indipendenti. Ciascuna unità dovrà essere nuovamente registrata presso l’ufficio catastale, prima di essere messa sul mercato per la vendita o l’affitto. In questa fase rientrano anche la promozione delle unità e la gestione delle trattative con potenziali acquirenti o inquilini.
Dal progetto alla realizzazione: norme, procedure e documentazione necessaria al frazionamento
Il procedimento di suddivisione immobiliare prevede un iter burocratico molto preciso e dettagliato. Secondo la Cassazione, quest’operazione può essere effettuata tramite la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), senza necessità di permessi di costruzione, a condizione che i volumi ed i prospetti dell’immobile non vengano in alcun modo modificati, che non avvengano modifiche strutturali o cambi di destinazione d’uso.
Se, invece, queste modifiche si rendono necessarie, la CILA non sarà sufficiente e sarà obbligatorio presentare al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Il frazionamento rientra nell’ambito dell’edilizia libera, regolamentato dal Comune in cui è sito l’immobile, unico ente autorizzato, pertanto, a permettere i lavori di divisione necessari.
Al fine di rendere le unità vivibili, le opere edilizie includono lavori murari, il sezionamento degli impianti già presenti e la creazione di nuovi nelle nuove unità. Per chiudere correttamente la pratica, una volta terminati i lavori sarà necessario aggiornare le planimetrie al Catasto tramite la procedura DOCFA, assicurando che queste corrispondano allo stato di fatto.
Investire nel frazionamento immobiliare: opportunità e benefici
Il frazionamento immobiliare rappresenta una strategia molto vantaggiosa per gli investitori. Innanzitutto, consente di incrementare il valore complessivo dell’immobile. Suddividendo una grande proprietà in più unità più piccole, è possibile, infatti, aumentare il prezzo di vendita complessivo. Questo non solo consente di massimizzare i rendimenti, ma mitiga i rischi associati agli investimenti immobiliari.
Inoltre, il frazionamento permette l’accesso a segmenti di mercato precedentemente inaccessibili, soddisfando ambienti in cui la domanda di piccole unità abitative o commerciali è alta. Le unità più piccole consentono, infatti, di rivolgersi ad inquilini con budget più ridotti, aumentando le possibilità di occupazione e riducendo i tempi di sfitto.
Infine, la ristrutturazione necessaria per il frazionamento può migliorare l’efficienza energetica dell’intero immobile e delle sue unità, riducendo, così, i costi di manutenzione a lungo termine. In questo modo, l’operazione si rende più redditizia e contribuisce al miglioramento sostenibile del patrimonio immobiliare.
Strategie di frazionamento: guida alla scelta degli immobili
Quando si decide di acquistare una proprietà con l’intento di frazionarla, è fondamentale tenere in considerazione alcuni parametri:
- Per garantire spazi adeguati alla suddivisione, le dimensioni dell’immobile dovrebbero superare i 120 mq;
- Se a pianta regolare, il processo di frazionamento sarà notevolmente più facile;
- È fondamentale verificare che la proprietà si trovi in zone in cui il frazionamento è consentito dalla normativa locale;
- Se necessita di ristrutturazione, l’immobile può rappresentare un’opportunità più vantaggiosa in termini di personalizzazione e miglioramento.
Se si desidera valorizzare un asset, incrementando i rendimenti e riducendo i rischi, il frazionamento immobiliare è sicuramente un’ottima strategia. È fondamentale, però, affidarsi a professionisti del settore, familiari con le regole specifiche e le normative locali, in quanto la mancata osservanza delle leggi vigenti può comportare notevoli sanzioni economiche ed amministrative.
